【新唐人北京时间2026年02月17日讯】2月9日，美国众议院难得以跨党派合作方式，通过了《21世纪住房法案》（Housing for the 21st Century Act），并以390票对9票的决心，为美国人实现住房梦想又迈出了一步。但是这离正式成为法律，还有一段路要走。
事实上，去（2025）年10月9日，参议院也通过一揽子计划的《住房之路法案》（ROAD to Housing Act）。对比众议院的《21世纪住房法案》，其实参众两院的住房版本，有许多共同之处，也有部分差异。
因此，这两个法案要想送到白宫，让总统川普签名，还要磨合好一阵子。可能的路径是参院把众院版本修改后投票，再送回众院；或是两院各自投票，同意“进入协商”并指定conferees（协商代表），经代表把两案统一成一个版本，再让两院各自投票。
总之，两院最终得形成共识，而法案通过的方式有多种形式，在此不多加赘述。
两院版本的共通点
以下我就针对两个住房法案的的共通点与差异点一一拆解，让大家理解法案到底会如何帮助房地产市场重新启动，最终让美国人买得起房。
先说共通之处，其中大致上有5点：
一、供给端：加速流程、降低合规成本（特别是环评与审查）
环境审查流程的简化，或分类调整，把部分住房相关行为改列为更低门槛的审查类别、缩短流程。
美国住城部（HUD）与农业部（USDA）双重资金案的环评协调和简化，避免同案重复审查、加速落地。
二、融资端：扩大融资上限与贷款工具箱
美国联邦住房管理局（FHA）多户型（Multifamily）贷款限额和调整机制的改革：两案都在处理“FHA多户融资，能不能跟上建筑成本和市场”。两院都要改善这个阻碍，只是技术路径不同，众院版偏向直接修改法定限额与指数、参院版偏向先把指标调整，再授权监管机构修改（差异性后面再说明）。
小额房贷（Small-Dollar Mortgages）：两案都瞄准“小额贷款因合规与定价不划算，而供给不足”的问题，试图用试点、门槛调整和研究或监管松绑，去把小额房贷市场做起来，用来帮助低房价的买家、中低收入族。
提高银行“促进公共福祉”投资的上限空间，让银行更容易把资金导向社区发展、可负担住宅等用途。这部分最可能影响的是LIHTC（低收入住宅税额抵免）相关案、非营利和社福型住房，以及一些中低收入社区的再投资案。
三、计划端：现代化HUD补助工具、提升执行效率
租屋补助券（HCV，也俗称Section 8补助券）的验屋和检查流程的现代化：两案都在推“更有效率的检查与认定”，降低房东参与的门槛、加速租客入住，减少中低收入租客租不到房的窘境，只是细节上略有差异。
HUD Housing Counseling（购屋和财务咨询）制度改革：两案都强化、更新咨询与认证机制，让更多人别被房贷条款坑，也让首购族更容易成功买到，或是遇到财务困难的人，更可能保住房子，避免被法拍。
改善家庭自立计划（Family Self-Sufficiency，简称FSS）的复杂性，让政府补贴更好拿到。这个计划在帮助家庭提高收入的同时，把原本补助（如租房补助）可能会减少的部分先存起来，等达到计划目标之后，这笔钱就可以拿去用。
因为现实中FSS的行政程序很麻烦，要做计划、追踪等等，导致该计划推行困难。因此，法案要改善计划的复杂度，先用相关试点把流程砍到最简单、降低行政负担，让更多地方做得起来。
四、受益者与资格认定：让特定族群“不被制度性扣分”
在HUD住宅计划的收入认定中，排除“退伍军人因服役受伤拿到的伤残补偿金”。为什么要排除？因为很多住房补助（HUD的租屋补助、公共住宅等）会看“收入”来决定，因此排除伤残补助，就可以避免把补偿金算进“收入”，导致住房补助资格被削弱。
但核心适用对象就是退伍军人（Veterans），不是泛指所有身心障碍者，或所有领补助的人。
五、跨部门协作与治理：把“住房”当成跨系统专案在管理
HUD–USDA–VA等部门的跨机关协调、报告机制，包括资讯整合、找出阻碍供给的制度点、提高政策一致性。
目前现实的做法，同一个住房案子要跑好几个部门，结果规定不一样、资料不互通、流程重复，导致案子就被拖慢、成本变高、供给出不来。
整体来看，两案都要求不同部门定期协调、要求提交报告（哪里有阻碍）、进而把标准统一化、然后有人追进度，目标是让联邦住宅政策更能规模化落地。
所以，总结两案的共通之处，都在“把盖房变更快、融资变更顺、补助变更好用”，用供给端加上资金端，双管齐下来增加住房供给、降低制度摩擦。
而法案也比较明显针对“中低收入端的可及性”、“可规模化的供给（多户或量产房）”；但也有部分是针对“改善整个供给系统”——市场型建案也会间接受益。
两院版本的差异点
接着我来拆解两案的最大不同之处，其实多数不在于目标的不同，而在于哪些杠杆用得更重、以及改善的方式的不同。以下用5个最关键的差异点讲清楚：
一、环评差异部分：
众院版直接把很多“跟盖房没直接关系、或不会动到土地或环境”的住房支出，改成“不用跑环评（NEPA）”或“很低阶的审查”。
明确要求HUD重新分类一批住房相关活动为环评“豁免exempt activities”，例如，租客端补助、支持性服务、营运成本等，这些属于偏向“一次到位”的降摩擦做法。
参院版也有简化环评与跨部会协调，但在若干项目上更偏“协调、研究、授权”的设计，不像众院版那样大量用“直接豁免、直接分类”去简化。直白地说，众院版在环评端更像“砍流程”，参院版更像“优化流程”。
二、多户型贷款上限差异：
简单讲就是，众院版“直接修改FHA的法定融资上限”；参院版“先研究，再用监管调整”。
众院版直接更新调整多户建造贷款的法定最高上限，并改用更贴近建造成本的通膨调整公式，让开发商、建案方比较借得到钱。此做法可能会比参院版更干脆有力度。
然而参院版要求HUD先研究，更换调整指数的影响，并在一定上限内授权HUD透过监管去调整。做法上看似比较慢且保守。
三、参院版独有的机会区激励
参院版明确纳入机会区（Opportunity Zones）的住房导向激励和加权，也就是说，如果住房计划是在机会区内，或主要服务那里，在申请HUD的竞争型补助时，HUD可以给你“加分或加权”，让你更容易拿到钱、把案子做起来。
机会区就是“比较落后、需要投资”的社区，给投资人一套税务优惠，鼓励把资金投进去盖房子、做开发。但众院版没有这类条文。
四、模组化住宅的差异
参院版有一整个工厂化和模组化（Manufactured/Modular Housing）的改革条文，让工厂造房更像是一般住房，限制更少、推展更快，更容易被当成“正常住宅”来使用与融资。
其中针对工厂造房，推动移除“一定要有永久底盘（Permanent Chassis）”的条文是亮点。工厂房的永久底盘，会增加成本、限制设计，还让很多地方把它当成“拖车屋”而更排斥。换句话说，把“工厂房”从“像拖车”，拉回“像正常房子”，不仅造价更便宜，也更容易被社区接受。
众院版虽然也有移除“永久底盘”的限制，但没有参院版那种“一整个章节专门推动工厂化和模组化”的套装，例如贷款流程调整、社区的竞争型补助等，这些在参院版更完整。
五、参院独有Moving to Work（MTW）扩张
MTW是什么？MTW 就是让一部分地方住房局（PHA）拿到“特许权”——可以不依照原本的公宅或补助券（Section 8）规则办事，可以有一套自己尝试的新做法。
而参院版里有一段（Sec. 504）称：New Moving to Work Cohort，目的是再开一批新的MTW“名额/梯次”（cohort），让更多住房局加入MTW，拿到那些弹性。
由于MTW的弹性很大，大到可能影响住户权益，例如租金怎么算、规则怎么设计。支持者说这能提高效率、鼓励自立；反对者担心它会被拿来做一些像“时间限制、工作要求”这类更严的条件。
MTW一直有被批评“没有被充分、大规模地证明整体效果”的声音，但却要扩大。
因此，参院版有扩张争议，众院版刻意不放入法案。公共住宅机构团体（PHADA）公开点名，众院版不含参院版的MTW扩张条文，而这正是部分团体认为可能带来风险、要求参院移除的争议点。
业界与白宫看法
总的来说，这次两院的住房法案其实许多方面都做出突破，不只是因为内容多，而是它把过去很难在同一个法案里同时推动的几个“供给端阻碍”打包处理。
法案在房地产业界的主流评价是，方向正确、属于近年少见的跨党派供给端改革，但影响力取决于最后两院怎么整并，以及是否搭配更多“直接补贴或租屋援助”。
另外，白宫也对法案给出正面回应，并点名多个重要改革亮点，但同时也表示法案仍缺少川普另一个优先事项：禁止大型机构投资人购买单户住宅，并称这是降低单户住宅成本的“关键优先项”。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
