【新唐人北京时间2025年11月19日讯】美国房价太高、房贷利率让人喘不过气，年轻人买不起房，美国人的首次购房年龄逐渐加大！这些都是现在美国房市的残酷现实，到底要如何解套？
最近美国总统川普（特朗普）直接喊出：50年期房贷计划，要让大家的房贷月还款压力瞬间减轻！这真的是目前购房痛点的解决方式吗？有没有什么风险？你会适合50年房贷吗？这次，我就来分析各种优缺点，哪些人会更适合申请？
川普是在今年美东时间11月8日，首次抛出“50年期房贷”构想——他在自家的社群平台Truth Social上贴出图文，表示支持让美国人可以使用50年期房贷。
这张图左边肖像是罗斯福总统，上头写着的“30年期房贷”；右边是川普总统，写着的“50年期房贷”。这样做是为了将这一理念与罗斯福的“30年抵押贷款”计划联系起来，该计划是罗斯福著名的“新政”计划的一部分，用来帮助美国人在20世纪40年代，更容易负担得起住房。
隔天11月9日，他又在Fox News专访中重申这个50年期房贷想法，才正式在政经圈引爆大量讨论。
联邦住房金融局（FHFA）局长比尔・普尔特（Bill Pulte），证实了川普正在考虑这个想法，他在X上转发了这张图表，并写道：“感谢川普总统，我们确实正在研究50年期抵押贷款——这将彻底改变游戏规则。”
川普为何提出50年期房贷？
川普为何提出50年期房贷？简单说，当然是让美国人更容易负担起买房的压力，背后的理念是为购屋者，提供更多的时间来偿还房屋贷款。它直接把贷款年期拉长，能把每月月供压低，扩大边际买家的资格与购买力，被视为“快速”的需求端纾困工具。
而且，白宫和联邦住房金融局，把此案定位为改善年轻人购屋可及性、让“先上车”成为更容易的选项。住房危机之下，相较于政府直接补贴，仅需调整贷款条件，利用金融手段改变规则，理论上能在不编列庞大预算下，扩大信贷供给、带动成交。
50年房贷的好处
那么50年房贷真的能改善民众的可负担性，再次启动房地产市场吗？以下先来分析申请50年房贷会有哪些好处？
最显着的好处，当然是每月月供压低，改善现金流压力与“每月可负担上限”。假设贷款60万、年利率6.5%，申请30年房贷，每个月约支出$3,792；50年房贷支出约$3,382，即是每个月减少$410。
对高房价都会区，月付高是硬限制，50年期等于把入场门槛往下压，让“先上车、之后再转贷”变得更可行，尤其是首次购房者。日后若利率下行或有更划算的产品出现，可再融资把年期、利率调整。50年期在高利时期可作为“过渡解方”。
另外，月供变低可直接拉低债务占收入比（DTI），让本来“卡在临界”的买家更容易过件或借到更高额度。还可以把节省的月供，用于买点数降息、拉高头款或做关键维修，以提升长期持有品质。
对投资者来说，相同租金下，月供越低，净现金流更容易达到银行贷款门槛、扩大杠杆或多屋布局。因此，计算DSCR（Debt Service Coverage Ratio，偿债覆盖率），50年房贷更容易达到大于1的比率，也就是租金更能够覆盖贷款支出和营运费用，造成正现金流。
50年房贷的风险
现在来说说，50年房贷的不利或是风险。第一个不利就是“总利息暴增”，拉长年期，等于利息期数变多；即便利率一样，终身利息会远高于30年期。
用刚刚的60万房贷来计算，30年期的第一期“本金”约$542（美元，下同）；40年期，第一期本金约$263；50年期，第一期本金只有约$132。显而易见，期数越长，月付越接近“只付利息”的水准，起初能挪去还本金的金额就越少，因此本金下降很慢，前5～10年大多都在支付利息，造成净值成长迟缓。
计算偿还十年后，30年期的本金余额是$508,657，但是50年的本金还有$577,720。
所以，日后要做房屋净值信用额度（HELOC），或是现金再融资的杠杆，就可能会受到限制。只有随着时间推进，利息占比递减，余额慢慢下降，利息就变少，固定月付中能分到本金的部分才会越来越多。
再来，因为本金降得慢，假如碰上市场下修时期，更容易出现房价低于贷款余额。还有，因为拉长年期、投资人要求补偿，造成实际利率或点数可能不比30年期低，形成贷款成本偏高的风险。
很多专家也担忧，这个政策可能带来“需求端刺激”的副作用，在供给紧缺的房市之下，需求增加可能推升房价，把省下的月付让渡回市场价格。如此一来，反而达不到原本的降低可负担性目的。
适用于哪些人？
看完以上的优缺点，可以知道50年房贷比较像是“现金流工具”，不是“快速累积资产的工具”。所以它相对适合的是——“月付压力敏感、打算长期持有、重视现金流”的人，而不是“想快快还完、快速增值、短期进出”的人。理论上它会更适合于以下五种人群：
一、手头没那么宽裕的自住族
・首购族、年纪较轻的族群，二十多、三十岁出头。有望拉低现在美国首购族年龄往上攀升的问题。
・在高房价区，如湾区、纽约、洛杉矶或许能起到一定作用。
・目前收入稳定，但小孩托育、教育支出压力大、手上还有学贷或车贷的族群。
换句话说，这类族群比较适合那种：“我就是要在这个城市长住很久、搬家频率不高”的家庭。
二、预期未来收入成长空间大的族群
・还在职涯快速上升期的医生、工程师、律师、科技业。
・目前薪水过得去，但未来5～10年有明显加薪、升职，甚至有首次公开募股IPO /红利 （bonus）成长机会的人。
三、重视“现金流”的房地产投资人
如果是买出租房、投资房，50年房贷对某些人很有吸引力，因为它会拉低每月本息，提高DSCR（债务偿付比），让物业比较容易有租金正现金流。特别是准备买多户、联排，或小型公寓的长期持有型投资人，并且打算持有10年以上，而不是3～5年就转售的那种投资者。
四、有其它高报酬投资机会的人
・创业者：需要大量资金投入公司。
・积极投资股市、私募、自己专业领域，长期报酬率有机会大于房贷利率。
这群人会把50年房贷当成：“我用最低的月付，把资金留在报酬更高的地方工作。”优点是现金流最大化、房贷变成“便宜的长期资金来源”。
五、把房子当“世代资产”的人
・打算持有房产30年以上，最后留给小孩，不执著“一定要还清”。
・本身就习惯长期持有，不卖房（例如只靠租金＋升值）。
对这类家庭来说：50年房贷与其说是“要还完”，不如说是“确保现金流稳定，房子可以一直供着”。房贷压力小，遇到景气不好或失业，也比较有缓冲空间。
不适用于哪些人？
反过来说，哪些人“不那么适合”50年房贷？也有以下五种：
一、距离退休不远的人
例如，50岁才贷50年，理论上要还到100岁，这就不现实。还有，退休收入通常会下降，长债压力反而变大。
二、收入不稳、经济压力已经很大的人
如果是为了“硬撑买昂贵的房子”才用50年，那比较像延长痛苦，而不是降低风险。
三、打算几年内年就卖房的人
因为前期几乎都在付利息，本金下降慢，房屋净值难上涨，短期转售获利不高。尤其是再扣掉中介费、税费、过户成本，口袋里可能没留下什么资金。
四、非常在意“无债一身轻”的人
假如你心理上很在乎“几岁前一定要还清”，那50年房贷只会让你每天更焦虑。
五、理财纪律不足的人
如果本来打算用剩余的资金，拿去投资或提前还本金，结果全部拿去消费或生活升级，长期下来就是“高利息、没资产”的最糟组合。
总的来说，50年房贷比较适合：收入能够支付生活开销、但对月付压力敏感、打算长期持有、且能有纪律运用多出来现金流的人。而不适合：短期炒房、接近退休、或只是想用更长年限硬撑高价房的人。
50年房贷落地 仍有难度
尽管，现在川普已经喊出这个计划，但距离落实还有一段路要走。现在规则写着：合格房贷QM（Qualified Mortgage）最长30年。要变50年就必须得先改这条规则，不改的话，银行做了风险很大、投资人也不爱买。
房地美、房利美这两家全美最大的“房贷批发商”，目前他们只收≤30年的贷款。要普及50年期，他们的“收货规则”就要改，不然市场没有大买家，价格会很贵、量也出不来。因此，FHFA得先允许两房收购或证券化超过30年的房贷。
而且，原则上50年票面久期更长、预付不确定性更大，投资人多半会要求更高利差与流动性补偿；在两房和Ginnie Mae尚未承接前，市场很难形成大规模、低成本的资金来源。
因此，要达到这一切，总统、白宫、监管机关、国会、两房与各部会要口径一致。并且，最末端的银行也要重做合约、摊还表、风控模型、提前清偿条款、IT系统和员工训练等等。
最后，截至11月10日的一周，房地美公布30年期房贷利率，平均6.24%。未来50年房贷如果真正落地，很大概率利率会更高一些。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
